事件總覽：台北市的商用辦公室市場正從過往的房東主導，逐步轉向由租客掌握話語權的時代，這一切都將在2026年後因大量新供給湧現而加速。
📅 2025年：市場震盪與AI動能
回顧2025年，商用不動產市場在多重不確定因素交織下，呈現了明顯的震盪走勢。不過，有趣的是，市場資金並未全面退場，反而受惠於AI產業供應鏈的強勁帶動，整體格局展現出「開高、走低、拉尾盤」的獨特現象。這顯示資金正更精準地流向那些具有產業實質支撐的資產類型，而非盲目擴張。
瑞普萊坊董事長劉美華便曾指出，儘管市場波動，但AI的強勁需求為特定資產帶來支撐。顧問暨市場研究部總監江珮玉也提醒，2025年第四季的回溫動能能否延續到2026年，將高度取決於整體經濟環境的穩定性與地緣政治的變數，特別是企業在資產配置和辦公模式上，是否會從傳統長租轉向更具彈性的策略，這將是影響市場走向的關鍵。
📅 2026年起：43.2萬坪巨量供給引爆租客市場
真正的市場巨變，預計將從2026年開始。根據瑞普萊坊的最新分析，從2026年至2030年間，台北市中心商業區（CBD）將迎來約43.2萬坪的全新辦公空間供給。這可不是個小數字，簡直像在台北市中心「蓋出了一座新城市」的辦公空間。如此龐大的供給量，將徹底打破過去幾年台北辦公室供給稀缺、房東掌握定價權的「房東市場」格局，逐步轉變為「租客市場」。
在這種情勢下，房東的定價能力將不再是鐵板一塊，而是更嚴格地取決於物件的區位、建築品質與租賃條件。舉例來說，信義計畫區內南山人壽開發中的A26與A21辦公案，因為地段稀缺且屬於區內少數新案，目前雖已進入預招租階段，仍保有一定的租金定價優勢。然而，這只是特例，整體市場將面臨租金彈性化的壓力。
📅 市場分化與「質感躍升」浪潮
隨著辦公空間供給大幅擴增，市場也將出現明顯的分化。江珮玉總監觀察到，企業將因此獲得更大的談判空間，這正是實現所謂「質感躍升」（Flight to Quality）的絕佳機會。簡單來說，企業可以透過相近的租賃成本，卻能取得更高規格、更符合現代需求的辦公空間。這對許多尋求升級的企業來說，無疑是一大利多。
然而，並非所有辦公大樓都能從中受惠。報告指出，那些具備綠色建築認證與新穎設備的頂級A級辦公室，將持續維持其高競爭力與租金支撐力。反觀，屋齡超過25年且未進行設備升級的老舊大樓，則可能面臨空置率上升與租金修正的巨大壓力。這無疑是一場淘汰賽，老舊物件若不積極轉型，將難以在市場中立足。
至今影響與未來展望
在ESG（環境、社會、公司治理）與永續發展的全球趨勢下，辦公室市場的選址門檻已經顯著提高。過去被視為加分項目的ESG條件，現在已逐步轉變為企業選址的「基本要求」。具備LEED或WELL等國際綠建築認證的大樓，已成為外商與大型企業進駐的重要考量，因為這直接關乎企業的形象與品牌價值。
這種趨勢下，新世代綠建築將享有「綠色溢價」，不僅有助於維持租金水準，更能提升整體資產價值。相反地，那些缺乏節能設備且碳排放量高的老舊建物，則可能面臨「褐色折價」，資產評價恐將出現下修壓力。這意味著，未來辦公室市場不僅是空間的競爭，更是永續與環保理念的競賽，房東們需要思考如何讓自己的資產符合新時代的標準，才能在即將到來的租客市場中站穩腳跟。
