關鍵數字：全聯實業以2.4785億元標下林口982.93坪土地，溢價率僅0.01%——換句話說，幾乎是底價直接命中。同一批標案裡，法鼓山佛教基金會以6,969.7萬元拿下基隆504.69坪土地，溢價率12%。一個精算到小數點後兩位，一個願意多付一成，兩種完全不同的投標邏輯，在同一天上演。
國產署這次公告第4批招標設定地上權，北區與中區共10宗土地開標，最後只脫標2宗，決標總金額3.17億元。說實在的，這個成績不算漂亮，但真正有意思的不是成交量，而是誰進場了。
📊 數據總覽
根據國產署7月6日公告，本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。權利金繳交期限為90日，適用財政部1月15日修正發布的「國有非公用土地設定地上權作業要點」。
兩筆脫標土地的關鍵數字對照如下：
這張表透露的第一個訊息是：全聯的精算能力幾乎到了「零誤差」的境界。0.01%的溢價率代表什麼？代表全聯對這塊地的估值跟底價幾乎沒有差距，也代表他們在這類標案上的財務模型已經成熟到不需要「再加一點」來確保得標。
第二個訊息是：法鼓山願意以12%溢價率進場，這在宗教團體的土地操作中並不多見。基隆市從2021年以來就沒有國有土地地上權成功標脫的案例，法鼓山這次出手，等於打破了這個僵局。
全聯的林口布局：不只開超市，是在養地盤
全聯標下的林口土地，鄰近機場捷運林口站與三井OUTLET，生活與商業機能已經相當成熟。982.93坪的第二種住宅區，以2.47億元取得設定地上權——這個價格在林口算是什麼水準？
這樣說吧，林口近年商用與住宅土地價格持續走高，三井OUTLET周邊更是兵家必爭之地。全聯以不到2.5億元的代價取得近千坪土地的「使用權」，而不是所有權，等於用較低的資金壓力卡住一個戰略位置。你可能會問：全聯不是開超市的嗎？買住宅區土地幹嘛？
這就是有趣的地方。全聯近年已經不只是「超市品牌」，它同時是台灣最大的實體零售通路之一，也是物流與供應鏈的核心節點。在林口這種人口持續移入的區域，卡住一塊近千坪的土地，未來無論是作為旗艦店、物流節點、甚至是複合式零售空間，都有極大的操作彈性。2.47億元買一個未來的選擇權——對全聯來說，這筆帳怎麼算都划算。
法鼓山出手：宗教團體的土地思維正在改變
再看法鼓山這一筆。基隆市仁愛區的土地，面積504.69坪，鄰近廟口夜市與成功市場，位於基隆核心生活圈。法鼓山以6969.7萬元得標，溢價率12%。
很多人看到「宗教團體買地」，直覺會聯想到寺廟擴建或宗教園區開發。但這次法鼓山標的是「地上權」——不是所有權，而且土地位於基隆市中心，周邊是夜市和市場。你真的覺得法鼓山要在廟口夜市旁邊蓋一座新寺院嗎？
我認為不太可能。更合理的推測是：法鼓山正在嘗試「以地上權方式取得都會區不動產」的新模式。過去宗教團體取得土地多以捐贈或購置所有權為主，但台灣都會區土地價格高漲，所有權取得成本過於沉重。地上權設定——權利金一次繳清，後續僅負擔地租——反而成為一個可行的替代方案。
這筆土地的溢價率12%，高於全聯的0.01%，顯示法鼓山對於「必須拿下這塊地」有比財務精算更強的決心。至於這塊地未來要如何使用，法鼓山目前沒有對外說明，但從區位來看，做為社會福利、文化教育、或公益用途的機率，遠高於宗教儀式用途。
編輯觀點：全聯與法鼓山同時出現在同一批地上權標案裡，乍看是兩個毫無關聯的事件，但從產業面來看，這反映了兩種不同類型的機構，正在用同樣的財務工具解決不同問題。全聯是在「卡位」——用精算過的價格鎖定戰略土地；法鼓山是在「轉型」——從傳統的受贈取得，轉向主動參與公開市場。對一般企業來說，地上權已經是很成熟的財務操作工具；但對宗教團體來說，這可能是未來取得都市土地的新常態。如果法鼓山這次的案例成功，其他宗教或公益團體很可能跟進，這將改變國產署地上權標案的投標生態——從「建商與零售商的戰場」，變成「多元機構的競合平台」。
地上權標案背後的趨勢訊號
這次標案還有一個細節值得注意：10宗土地只標脫2宗，標脫率僅20%。這代表什麼？代表市場對於國產署這次釋出的土地條件，普遍認為「不夠吸引人」。
財政部1月15日修正發布的作業要點，將權利金繳交期限延長為90日，理論上是為了降低投標者的資金壓力。但從結果來看，這個誘因顯然還不夠。地上權案最大的痛點從來都不是權利金繳交期限，而是地租隨申報地價調整的風險——1%隨申報地價浮動，在通膨與地價上漲週期中，這是一個長期且難以預測的財務負擔。
全聯能夠用0.01%溢價率得標，某種程度上也說明了：其他潛在投標者對這塊地的興趣有限。不是林口不好，而是地上權的條件讓很多人在算完財務模型之後選擇放棄。
數據告訴我們什麼？
從這次標案的兩筆脫標紀錄，可以推導出三個具體觀察：
第一，全聯的地上權投資已經進入「標準化」階段。2.47億元、982.93坪、溢價率0.01%——這些數字不是巧合，而是一家大型零售通路經過無數次財務試算後的精準出價。對全聯來說，地上權不是實驗，是已經上線的商業模式。
第二，宗教團體正在學習使用現代化的土地取得工具。法鼓山的12%溢價率，說明他們願意為了「對的地點」付出溢價。如果後續這塊地成功開發為公益或社福用途，將為其他宗教與非營利機構建立一個新的參考框架。
第三，國產署的地上權政策仍有調整空間。20%的標脫率不是一個健康的數字。如果政府希望透過地上權設定來活化國有土地，地租浮動機制的彈性、權利金的分期方式、以及地上權屆滿後的續約機制，都是需要持續檢討的方向。
最後，如果你正在關注地上權案作為不動產投資的選項，我的建議是：把財務模型裡的「地租浮動」變數放到最大——很多地上權案前期看起來很划算，但持有10年之後，浮動地租的累積效應會徹底改變整個投資報酬率。全聯算得精，是因為它有足夠的零售本業來支撐長期持有；但你如果只是單純想「買地上權來等增值」，可能要把這個念頭再想一想。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
地上權是什麼？跟買房子有什麼不同？
地上權是你取得「土地使用權」而非所有權，不用買土地本身，權利金一次繳清後每年還需繳地租。跟買房子最大的差別是：地上權房屋沒有土地所有權，貸款成數較低，且地上權期限屆滿後土地歸還給政府。
為什麼全聯不直接買地，要用地上權方式取得土地？
直接買地的資金壓力太大，尤其林口這種熱區，近千坪住宅區土地所有權價格可能是地上權權利金的3到5倍。全聯用地上權方式，可用較低初期成本卡住戰略位置，把省下來的資金投入物流與店面營運，財務效率更高。
宗教團體標地上權土地可以做什麼使用？
依都市計畫法令與地上權契約規定，宗教團體取得土地後可使用於宗教設施、社福機構、教育文化或公益用途，但須符合該筆土地的使用分區管制。法鼓山這次標下的基隆土地位於核心生活圈，實際用途仍待後續開發計畫公布。
溢價率0.01%代表什麼意思？
代表全聯的出價幾乎等於國產署公告的底價，只多出不到2.5萬元。這顯示全聯對該地估值有極高把握，且不願為了確保得標而墊高成本，背後是精確的財務試算與對競爭者出價行為的預判。
一般民眾可以參與國產署地上權投標嗎？
可以，但門檻不低。投標者須備妥資格文件、財務證明，並繳交投標保證金（通常為權利金底價的10%）。且地上權土地多為大面積或特定用途，一般民眾較少單獨投標，多半是法人、建商或機構參與。建議有興趣者可先諮詢不動產法律與財務專業人士。
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