根據實價登錄最新資料，台北市高總價豪宅市場近期出現顯著變化，2025年交易量較2024年大幅萎縮逾四成，平均單價也小幅下滑。多個億級豪宅傳出賠售，帳面虧損金額從數百萬到近千萬元不等，讓外界對豪宅抗跌性產生疑問。資深業者分析，政府信用管制與國際局勢是造成此現象的主因。
台北市豪宅市場數據揭示：交易量顯著萎縮與價格修正
台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄數據指出，台北市單價百萬、總價逾億元豪宅交易量在2025年呈現明顯萎縮。2025年共計146筆交易，相較於2024年的249筆，減少了103筆，年減幅高達41%。同時，平均單價也從每坪157.2萬元下降至154.1萬元，跌幅約2%。大安、中正、信義區雖仍是豪宅交易主流，但同樣面臨量能縮減。
這些數據反映出高總價住宅市場的結構性調整。交易量的急劇下滑，顯示買賣雙方在價格認知上可能存在落差，或買方觀望態度濃厚。平均單價的微幅修正，則暗示市場價格支撐力道不如以往強勁。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，近年政府對高總價住宅祭出的多項限制手段，包括貸款成數降至三成、法人購屋採許可制等，大幅限縮了高資產族群購買豪宅的意願與彈性。
張旭嵐執行長指出：「近年政府打房，對於高總價住宅祭出諸多限制手段，包括高總價宅貸款成數降為3成，且法人購買住宅採許可制，都大幅限縮了高資產族購買豪宅的意願和靈活性。」
這使得部分資金轉向其他投資標的，造成豪宅市場的資金排擠效應。
細究賠售案例：社區規模、隱密性與樓層成關鍵因素
近半年來，實價登錄揭露多起台北市億級豪宅的賠售交易，凸顯豪宅市場的潛在風險。例如，去年9月，捷運東門站附近的「璞園信義」一低樓層戶以1.58億元轉售，較2013年底前次交易的1.64億元，帳面虧損逾600萬元。今年1月，松江路金融商圈的「華固松疆」低樓層戶成交價約1.28億元，亦較2014年交易的1.32億元減少350萬元。此外，今年初，松山區市民高架旁的「敦南樞苑」中低樓層戶以2.8億元轉售，比2021年取得價碼2.88億元便宜近900萬元。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中歸納這些賠售案例有三大共同點，揭示了豪宅抗跌性的脆弱環節。
陳定中資深經理表示：「近期台北市賠錢賣的豪宅交易，主要有三大共同點。首先是社區規模小，其次為缺乏隱密性，再者，賠售案例以中低樓層戶為主。」
這些共通性包括：
- 社區規模小： 賠售案例多發生在基地面積不到400坪、戶數低於50戶的精實社區。這類社區因先天限制，整體規劃不易向同等級的中大規模社區看齊，市場競爭力相對弱勢。
- 缺乏隱密性： 這些賠售豪宅幾乎都坐落於熱鬧商圈的主要幹道旁，人潮車潮眾多，社區隱密性不高，對注重隱私的富豪客群而言，吸引力相對不足。
- 中低樓層戶： 賠售案例集中於中低樓層，其景觀條件和居家寧靜度通常不如同社區的高樓層戶，導致價值評估上有所折損。
這些分析提醒了高資產買家在選擇豪宅時，除了地段與品牌，社區的硬體規劃、隱私條件以及樓層景觀等細節，同樣是影響未來保值甚至增值潛力的重要因素。
政府打房政策與國際局勢對高總價住宅的深遠影響
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐進一步說明，除了國內房市政策，近年國際戰爭局勢紛亂，全球金融市場波動，使得部分高資產族群的資產配置策略發生轉變。股市與貴金屬等投資標的，因其亮眼的投報率，對富豪資金產生了強大的排擠作用。
這種資金排擠效應，使得原本流向高總價不動產的資金，部分轉向其他報酬率更高的金融商品。這不僅影響了豪宅市場的買氣，也間接促成了部分屋主因資金調度需求而選擇賠售。
儘管面臨挑戰，張旭嵐執行長強調，豪宅對於高資產族而言，仍具備長遠的價值意義。
張旭嵐執行長認為：「豪宅對於高資產族而言，仍具有長遠價值意義，除了財富累積和財力象徵，不動產仍是穩健的資產配置的選擇。」
不動產被視為穩健的資產配置選項，尤其是在本業或投資獲利了結後，不動產仍是財富累積和財力象徵的重要載體。隨著台北市不少中古豪宅屋齡漸高，訴求飯店式管理的新興豪宅陸續推出，預期高資產族群將陸續出現換屋潮，或為子女置產的需求，這仍將為豪宅市場帶來一定的市場性與保值作用。
數據背後的啟示：台北市豪宅市場的挑戰與韌性
綜合實價登錄數據與市場專家分析，截至 2026 年 3 月，台北市豪宅市場正經歷一場顯著的調整。交易量大幅萎縮與部分賠售案例，反映出政府信用管制政策的影響力、國際資金流向的變化，以及買方對豪宅產品條件的日益挑剔。然而，豪宅作為高資產族群的財富象徵與穩健資產配置選項，其長遠價值仍被肯定。市場正從盲目追價轉向更注重物件本質與增值潛力的理性選擇，預期未來新舊豪宅的供給與需求將持續動態平衡。
