當市場屏息以待央行第一季理監事會議結果，利率政策「連8凍」重貼現率維持2%不變，並續行第七波選擇性信用管制之際，一項「微鬆綁」的決定卻悄然浮現：第二戶購屋貸款成數從五成放寬至六成。這項調整，是否真能為低迷已久的換屋市場注入活水，緩解自住型換屋族的資金壓力，成為各界關注的焦點。然而，這看似善意的政策微調，真能為當前房市交易的僵局帶來一線曙光嗎？
表象：連八凍下的微鬆綁
台灣中央銀行於19日召開理監事會議，一如預期地維持重貼現率2%不變，寫下「連8凍」紀錄，顯示其對當前經濟情勢的審慎態度。不過，在持續實施選擇性信用管制的框架下，央行卻對第二戶購屋貸款成數做出調整，將其由原先的五成放寬至六成。這項政策轉向，讓市場普遍表示肯定，尤其對於長年受限的換屋族群而言，額外的一成貸款成數，無疑是資金調度上的一大喘息空間。
過去，為抑制投機炒房，央行將多數購買第二戶的民眾一律視為投資客，導致自住型換屋族群也飽受牽連，貸款成數驟降至五成，購屋資金受限，使換屋交易量全面窒息，市場走向不正常化。如今，這項微幅放寬，被視為央行在風險可控前提下，對市場僵局的初步回應。
真相：數據背後的市場冷卻
央行指出，自2024年9月啟動第七波信用管制，並搭配銀行不動產貸款總量管理措施後，市場投機氛圍已顯著降溫。從金融數據觀察，不動產貸款占整體放款比重，已由去年6月的37.6%高點，下降至今年2月底的36.0%；住宅貸款年增率也從11.3%放緩至4.5%，而建築貸款年增率則降至1.5%，這些數據都明確顯示，房市的資金動能已明顯收斂。
中信房屋總經理張世宗分析，不動產貸款集中度已從2024年6月底的高點回落，房貸年增率也呈現降溫趨勢，這表明資金過度集中於房市的情況已有所改善。因此，他認為，在第七波信用管制初見成效的基礎上，適度放寬第二戶貸款限制，屬於風險可控的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場一年多來的交易僵局。
各方角力：政策效果與業界呼聲
儘管央行微調政策，市場對於其效益仍有不同解讀。房市趨勢專家李同榮認為，此次將第二戶貸款成數提高至六成，雖然回應了市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，其主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，對整體交易量的實質刺激仍相當有限。
房市趨勢專家李同榮直言，央行此次放寬第二戶貸款成數，雖回應了市場對換屋政策的強烈民怨，但「整體而言仍屬於象徵性調整」，其主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，對整體交易量的實質刺激仍相當有限。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺則表示肯定，他指出，對於正處於換屋階段的民眾而言，提高一成成數確實能在一定程度上減輕資金壓力，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，也能減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。
然而，王瑞祺也提出隱憂：「即使這次央行名義上將貸款成數由五成提高至六成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。」他強調，多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃是以「八成房貸」為基準，現行六成貸款與市場過去習慣仍有明顯差距。
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提醒，金融機構針對「已簽約但未撥款」的個案，應有明確的銜接標準，確保民眾能即時適用新制六成的額度。他憂心，即使成數提升，但若金融機構內部的「總量管制」（如銀行法第72-2條）未同步配套，民眾仍可能面臨
「看得到額度、排不到貸款」
的困境。
深層影響：豪宅門檻與市場畸形
除了第二戶貸款的鬆綁，現行信用管制中影響最深遠的，仍是豪宅貸款成數僅三成的規定。王瑞祺認為，即使購屋並非投資性質，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數便會立即大幅縮減。他舉例，有人兩年前購買台中預售屋是3800萬元，今年將交屋時，房價已超過台中豪宅門檻的4000萬元，貸款成數便從簽約時約定的八成驟降至三成。這種案例在都會地區屢見不鮮，即使央行略為鬆綁第二戶貸款，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
楊玉全也建議，已經十餘年未配合市場實況的豪宅門檻限制應重新檢討。他同時呼籲銀行應持續優先支持自住、換屋類貸款，並針對土方之亂造成開發困難的現況，央行應進一步鬆綁十八個月開工限制，以活絡整體房市。
未解之問：房市能否軟著陸？
面對「一攤死水」的買氣，房市趨勢專家李同榮直言，要讓房市交易量真正回溫，政府應考慮取消或延長十八個月出售第一戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整。此外，他也提及央行總裁楊金龍所提的觀點：
「建商若能讓利，房市才能軟著陸。」
在資金壓力與餘屋量持續增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長，屆時跌幅反而加深。第二戶貸款的微幅鬆綁，能否為當前膠著的台灣房市帶來實質性的曙光，或是僅為市場投下了一顆漣漪，最終仍需時間驗證。究竟房市能否擺脫交易僵局，實現健康的軟著陸，仍是各界亟待解答的未解之問。
