一個數字震驚了所有人：台北市億級豪宅去年交易量直接腰斬四成，多處指標社區頻傳賠售千萬，昔日金字塔頂端的「抗跌神話」正悄然瓦解。與此同時，央行雖對換屋族貸款成數微幅鬆綁，但專家卻直言，這波房市仍處於「政策主導的冷靜期」，房價止跌回升的態勢尚未成形。究竟台灣房市將走向何方？是短暫修正，抑或結構性轉變？
表象：政策微鬆綁與市場的冰火兩重天
當中央銀行在2026年Q1理監事會議中，意外對第七次選擇性信用管制釋出「微鬆綁」訊號，將自然人第二戶購屋貸款成數從五成提高至六成，市場一度燃起回溫的希望。這項調整旨在回應民眾換屋需求，尤其在不動產貸款集中度已降至35.96％的情況下，被視為央行審慎評估後的階段性操作。信義代銷永續研展組協理童莉婷便指出，此次適度放寬，預期將優先帶動中古屋市場回溫，有助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。
不過，市場的另一端卻呈現截然不同的景象。幫助十五萬戶年輕人圓夢的「新青安房貸」方案即將於今年7月到期，平均每戶撥貸金額高達777萬元。然而，新青安2.0版卻傳出條件將大幅縮水，讓房仲業者預測，青年首購的買氣恐在2026年第三季進入「冷靜期」，這無疑是對剛性需求的當頭棒喝。
真相：專家揭露房價止跌未成形之關鍵
儘管央行微調政策，但台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真在3月25日的景氣動向報告記者會上，卻直接對市場潑了冷水。她明確表示：
「儘管央行打防政策出現『漸進式鬆綁』，但受限於銀行端保守估價與高利率環境，房市整體仍處於『政策主導的冷靜期』，房價止跌回升態勢尚未成形。」
這番話點出了目前房市面臨的深層困境：即便政策略有鬆動，但銀行端對於不動產的鑑價依然保守，加上高利率環境持續，使得買方即使有意願，也可能面臨巨大的資金缺口。例如，新北一間開價1085萬元的中古屋，銀行鑑價後可貸金額僅約500多萬元，近半的資金缺口讓許多潛在買方望而卻步，導致房市出現「有行無市」的困局。
各方角力：豪宅跌落神壇與青年首購的困境
台北市的億元豪宅市場，可說是這波房市調整中最受衝擊的區塊。受信用管制與法人購屋許可制的雙重夾擊，昔日被視為保值標的的豪宅，如今頻頻傳出賠售案例。根據房仲業者統計，2025年億級豪宅交易量僅146筆，較2024年的249筆銳減逾四成。包括「敦南樞苑」、「華固松疆」等指標社區，都出現數百萬甚至近千萬元的帳面虧損。
房市趨勢專家李同榮分析，央行長年鎖定高總價住宅打炒房，加上富豪資金轉進股市，都讓豪宅的抗跌性浮現問號。
與此同時，年輕世代在追求「有殼」的路上也面臨重重挑戰。新青安2.0版的潛在縮水，可能讓許多首購族卻步。然而，高房價與房貸管制也催生了另一股趨勢：雙北地區的「鍍金套房」逆勢突圍。台北市大安區「瑞閣」以單價202.2萬元奪下全台最貴套房王，新北市永和「蒲陽頂溪」單價也突破108萬元。這顯示在「低總價、好轉手」的考量下，小宅產品正成為市場新寵。
深層影響：K型分化與M型社會下的房市新局
面對當前房市的複雜局面，房市趨勢專家李同榮提出「K型經濟與M型社會」並存的論述，認為台灣房市已告別過去齊漲齊跌的循環模式，轉而進入「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的新時代。
李同榮指出：「未來房市將出現『交易量一波比一波低，房價一波比一波高』現象，房價在不同城市間出現更大的差距。」
他解釋，具備產業動能與人口紅利的核心城市（如科技產業聚落）將持續受到支撐，房價穩步上揚；而人口外流、產業停滯的區域則可能面臨需求減弱與價格停滯。這種K型分化，也反映在產品面上：高資產族群持續進場高價住宅，而一般民眾則轉向低總價、小坪數產品，甚至以租賃為主，形成M型化的需求分化。
有趣的是，即便在房市急凍的2025年，部分社區仍展現強勁韌性。例如，新北市淡水區一舉拿下全台十大熱門交易社區中的四席，顯示特定區域仍有其獨特的吸引力。此外，新竹香山區也因鄰近竹科且房價相對親民，吸引部分購屋族群，中古屋甚至擁百萬價差，展現了區域市場的差異化表現。
未解之問：房市何時軟著陸？
從央行總裁楊金龍「房市管制未到大舉鬆綁之時」的說法，到台經院劉佩真對「冷靜期」的判斷，都暗示著房市的調整之路仍未結束。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，2025年第四季房地合一短期交易件數創下新低，顯示房市交易量確實已過了「最悲觀」時期，2026年第二季可望微回溫1至2成。然而，這是否足以扭轉整體趨勢，仍是未知數。
央行報告也揭露，房市管制未全面解禁，除了房價未明顯下滑外，也與新青安房貸政策有關。這意味著政策的考量面向複雜，並非單純的市場供需。在餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。
台灣房市正處於一個前所未有的轉型期，政策、利率、經濟結構、人口變遷等多重因素交織，共同塑造著未來的走向。對於廣大民眾而言，這波「K型分化」的房市新局，究竟是危機，亦或是重新審視購屋策略的契機？這道未解之問，正等待時間給出答案。
