一個數字震驚了所有還在觀望的換屋族：15年。
海悅總經理王俊傑今（27）日在一場建案公開活動中，不只談北士科新案每坪均價138萬元、科技買盤占四成，更直接對央行信用管制開了第一槍。他呼籲，針對自住房屋已居住超過15年的換屋族，第二戶房貸成數應放寬至最高八成；同時，「18個月內動工」的土地融資限制也該拿掉。
說真的，過去這一年多，央行五度出手，從選擇性信用管制到豪宅貸款成數從六成壓到四成，市場確實冷了不少。但冷掉的是投機客，還是連住了15年想換間好一點房子的中產家庭？
王俊傑說得直接：「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」這句話，其實點出了目前政策最大的盲區。
表象：市場降溫了，然後呢？
從2022年開始，央行這一波信用管制被業界戲稱為「史上最嚴」。第二戶房貸成數降到七成、特定地區降到六成，豪宅貸款直接鎖在四成。效果？確實有。根據內政部最新統計，全台建物買賣移轉棟數在2025年明顯下滑，預售市場來客數腰斬，部分區域甚至出現「開價等於成交價」的現象。
不過，數字背後藏著另一個故事。王俊傑觀察到，目前市場上真正的問題不是投資客還在炒，而是正常換屋族被卡住了。他舉例，15年前買的房子，和現在的新建案在結構、建材、隔音、停車空間、甚至因應極端氣候的設計上，已經完全不是同一個檔次。尤其雙北老屋比重那麼高，住了十幾年想換間安全一點、舒服一點的房子，這不是很正常的需求嗎？
「住15年了，政府對於第二戶應該可以容許到八成。」這句話，其實是在問一個更根本的問題：政策到底在打誰？
從產業面來看，王俊傑這次發言絕對不是單純的建商叫屈。他點出了一個關鍵盲點：現行信用管制用「持有戶數」來區分投資與自住，但一個住了15年的換屋族，在銀行眼中跟剛買了第一戶投資客的風險標籤竟然一樣。這就像用體重來判斷一個人健不健康，忽略了體脂率、肌肉量這些更重要的細節。政策工具如果沒有「時間」這個維度，最後懲罰到的，永遠是動作最慢、最謹慎的那群人。
真相：18個月動工這個「天條」，卡住了誰？
如果說換屋族是被掃到的颱風尾，那建商端面臨的「18個月動工」限制，就是直接掐住咽喉的那隻手。
王俊傑直言，這條規定必須拿掉。為什麼？一個建案從取得土地、申請建照、都市設計審議、環評、到結構外審，整套行政程序跑下來，超過一年的案例比比皆是。有些地方政府甚至光審照就耗掉八個月、十個月。在這種情況下，硬性規定18個月內必須動工，等於是叫建商閉著眼睛跳下去。
「並非所有時程都由開發商自行掌控。」他說的是事實。這幾年缺工、缺料、營造費用暴漲，很多建商不是不想動，是真的動不了。動了就是賠錢，不動又違反融資條件。結果是什麼？中小型建商被迫縮手、大型建商加速寡占，最後市場供給沒出來，房價反而更難跌。
換個角度想，這條規定原本是要防止建商囤地，但最後反而變成了懲罰那些認真跑程序的業者。這大概是政策設計時沒料到的副作用。
各方角力：7,000萬元豪宅線，為什麼現在看起來像笑話？
同場活動中，力銘建設董事長郭淑珍也補了一槍。她指出，現行豪宅貸款門檻7,000萬元已經多年未調整，但這段時間物價漲了多少？房價漲了多少？
「十幾年來物價上漲多少、房價上漲多少，現在7,000萬元根本很不合理。」
這不是沒有道理的抱怨。把時間拉回2010年左右，當時央行首次針對豪宅貸款設限，門檻訂在7,000萬元。那個年代，台北市一坪均價大概還在60到70萬之間，7,000萬可以買到將近100坪的豪宅。但現在呢？台北市精華區新案單坪動輒120萬起跳，7,000萬扣掉車位，實際能買到的坪數可能只剩下50到60坪。換句話說，現在的7,000萬，買的只是「標準品」，不是「豪宅」。
郭淑珍點出的問題其實更尖銳：在豪宅貸款成數受限下，購屋人必須準備更高比例的現金。但如果門檻本身已經脫離現實，那這個限制到底是打在真的豪宅買家身上，還是打在那些只是想換一間好一點房子、卻被貼上「豪宅」標籤的中產家庭？
深層影響：去槓桿是好事，但別把洗澡水連孩子一起倒掉
有趣的是，王俊傑並不是在反對信用管制。他反而承認，這一波管制帶來的「去槓桿」效果，長期而言對產業是健康的。市場上過多的資金、過高的財務槓桿，確實需要被調整。
但問題在於，當市場已經明顯降溫，政策是否應該開始考慮「差異化」？王俊傑的態度很清楚：不是要政府重新鼓勵房市，而是要讓政策更細膩地區分「投資」與「正常居住」。
「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」這句話值得多讀幾次。
過去幾年，台灣房市經歷了幾乎是史無前例的多頭走勢。從2019年到2024年，全台房價平均漲幅超過三成，部分區域甚至翻倍。央行在2022年之後連續升息、搭配選擇性信用管制，確實有效壓抑了投機氣焰。但一個常常被忽略的事實是：這一波上漲有很大一部分來自剛性需求、通膨預期、以及營建成本的上漲，不是全部都能用「打炒房」來解釋。
如果把正常換屋也擋在門外，等於是用同一把尺去量所有人的腳。結果就是，住15年想換屋的人被迫繼續擠在老屋裡，市場上的中古屋供給減少，新建案的買盤萎縮，最後房價反而因為供給不足而撐在那邊——這恐怕不是央行當初想要的結局。
如果往後推演，我認為今年下半年到明年上半年，會是政策調整的關鍵窗口。央行理監事會議接下來幾次的討論，應該會把「換屋族例外條款」放進議程。但問題不在於鬆不鬆，而在於怎麼鬆。15年這個數字夠不夠合理？要不要搭配「出售原有房屋」的期限？這些細節才是真正考驗政策設計功力的地方。至於豪宅線，我認為調整的可能性更高，因為7,000萬元的門檻已經荒謬到連一般人都覺得離譜，只是調到多少、怎麼調，會是下一波討論的焦點。
未解之問：政策是打完了，還是才剛開始？
回到最開始的問題：一個住了15年的換屋族，跟一個剛買了第二戶的投資客，風險真的相同嗎？
王俊傑和郭淑珍這次的發言，雖然來自業界，但背後其實觸及了一個更深層的困境：當政策工具不夠細緻時，市場的調整代價往往由最沒有避險能力的人承擔。
央行的立場當然可以理解。金融穩定是重中之重，房貸餘額佔GDP的比重持續攀升，銀行不動產放款集中度居高不下，這些都是不能忽視的系統性風險。但「穩定」不應該等於「凍結」。讓正常換屋族有能力移動、讓老舊住宅有機會被更新、讓市場有基本的流動性，這些跟金融穩定並不衝突。
話說回來，15年這條線，到底是怎麼訂的？為什麼不是10年、不是20年？這中間有沒有學理依據？還是只是拍腦袋訂出來的數字？王俊傑沒有說，但這其實是接下來政策討論最該被釐清的問題。
北士科那個新案每坪均價138萬元、科技買盤占四成——這些數字證明了市場上還有真實的需求。但這些需求能不能被滿足，取決於政策願不願意從「全盤管制」走向「精準調控」。
最後我想問讀者一個問題：
如果你住在一間15年的老房子裡，孩子長大了、父母需要電梯、或是單純想要更好的居住品質，你會覺得自己應該被當成投資客來對待嗎？
這個問題，沒有標準答案。但值得每個人，包括央行總裁在內，好好想一遍。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
央行信用管制目前對第二戶房貸成數的限制是什麼？
目前央行針對自然人第二戶購屋貸款，在特定地區（包含雙北、桃園、台中、高雄等主要都會區）最高成數為七成，部分情況甚至降至六成，且無寬限期。
什麼是「18個月內動工」限制？為什麼建商認為不合理？
央行規定購地貸款必須在18個月內動工興建，否則銀行可收回貸款或加碼利率。建商認為從取得土地、申請建照到完成各項行政審查，流程經常超過一年，加上缺工缺料等因素，18個月的期限在實務上難以達成。
豪宅貸款7,000萬元的門檻是從什麼時候開始的？
該門檻大約從2010年至2012年間開始實施，至今已超過10年未調整。這段期間全台房價與物價均大幅上漲，導致7,000萬元在許多區域已買不到真正的豪宅，卻仍被套用豪宅貸款的嚴格限制。
如果我是換屋族，現行政策下我可以怎麼做？
如果您符合「先買後賣」的換屋需求，目前部分銀行仍可協商，但成數與利率條件會比一般首購嚴格。建議您先諮詢銀行貸款專員，評估自身財務狀況，也可考慮「先賣後買」以首購身份重新申請貸款。本資訊僅供參考，實際貸款條件請向專業金融機構諮詢。
央行有可能在近期放寬信用管制嗎？
根據業界與學者的觀察，央行可能在2026年下半年至2027年初的理監事會議中，討論針對長期自住換屋族的例外條款。但整體信用管制基調短期內不會大幅鬆動，金融穩定仍是首要考量。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
