台灣房價漲幅全球第一、台北市房價所得比傲視國際主要城市——今年六月央行理監事會後釋出的這份報告，像一顆震撼彈炸進每個無殼蝸牛的心裡。但等一下，如果告訴你，這份讓央行拿來為「信用管制絕不輕放」背書的數據，從統計基礎到比較基準都存在嚴重的邏輯漏洞，你會不會覺得自己被騙了？
現象觀察：驚人的「世界第一」從何而來？
先來看央行六月理監事會議參考資料的兩個核心論述：第一，2020年以來台灣累計名目房價漲幅高達86％（國泰房價指數）與54.9％（信義房價指數），在主要經濟體中「奪冠」；第二，台北市房價所得比同樣在國際主要城市中名列前茅。這兩個數據加在一起，傳達的訊息再清楚不過：房市過熱，管制有理。
但樂居創辦人李奕農直接點破了問題所在。央行引用的國際比較數據來源——國際清算銀行（BIS）所發布的各國房價變動率報告，在統計的61個國家與地區中，根本沒有納入台灣。換句話說，央行是把自己國內的兩個房價指數，「拼裝」進一個原本沒有台灣的國際統計表格裡。
「在統計基礎不同的情況下，將台灣『信義房價指數』與『國泰房價指數』、『內政部住宅價格』拼接進國際清算銀行（BIS）的表格中，這種數據拼貼做法，在學術與統計嚴謹度上有待商榷。」——樂居創辦人李奕農
這不是吹毛求疵。各國房價指數的統計方法天差地別：美國採用「類重複交易法」，追蹤同一棟房屋在不同時間點的實際成交價格來計算純粹漲跌；韓國則是用類似問卷估算的方式，由當地仲介與估價師進行調查統計。如果把這些方法迥異的數字放在同一個表格裡比較，就像拿蘋果跟橘子比誰比較紅——看起來有個結果，但毫無意義。
一個最明顯的例子：韓國的房價指數顯示2020年以來名目房價僅上漲17％，而台灣在同一份拼裝表格裡卻高達86％。但如果你問任何一個稍微關注國際房市的人，韓國這幾年房價暴漲的新聞還少了嗎？這巨大的數字落差，恰恰說明了統計基礎不同所導致的失真。
原因剖析：三個藏在數據背後的邏輯盲點
李奕農進一步拆解了央行報告中的三大盲點。第一個已經說了：數據來源與統計方法的不可比性。這不只是學術圈的技術問題，它直接影響到一般民眾對真實房市狀況的認知。
第二個盲點，是房價所得比比較中的「地理層級不對等」。央行在進行跨國房價所得比對比時，把美國、英國、韓國等國土遼闊的國家的「全國平均數據」拿來跟台灣比。這些大國有大量偏鄉地區拉低整體數值，而台灣國土狹小且高度都市化，這種對比就好像把整個紐約州的平均房價拿來跟台北市比——不合理的程度，大概就跟拿台灣的平均氣溫去跟俄羅斯全國平均比一樣荒謬。
更有意思的是，央行在報告中還刻意「忽略」了新加坡這類同樣國土狹小、高度都市化的國家。這種選擇性呈現有利結論的統計方式，作為國家最高金融機構，實在很難讓人信服其客觀性。
「央行在『國家別』的房價所得比對比中，美、英、韓等國土遼闊的大國，其全國平均數據容易因為廣大偏鄉而拉低了整體數值；報告在對象選擇上也偏向大國，而忽略小國如新加坡。」——李奕農
第三個盲點，則是時間基準不對齊的問題。各國房價所得比的數據年份與統計週期各不相同，把不同時間點的數據硬湊在一起比較，得到的結論就像把不同年份的酒拿來比誰比較陳——缺乏公平的基準。
影響評估：數據失真的背後，政策方向可能走偏
統計盲點聽起來很技術性，但它造成的影響是實實在在的。央行拿這些有疑慮的數據來為持續性的信用管制背書，問題就大了。
根據樂居資料庫的統計，自從央行第七波信用管制實施以來，台北市房價上漲1.73％、新北市上漲2.61％，但出了雙北之後，桃園下跌1.56％、新竹縣市下跌4.09％、台南市下跌3.34％，而台中與高雄更是重災區，分別下跌了10％與10.17％。這說明了什麼？台灣房市早已不是「全面上漲」的格局，而是明顯的區域分化。
中南部已經跌了一成，央行卻拿著「全球第一」的拼裝數據說房市過熱需要繼續管制。這就好比病人左手已經在發冷，醫生卻盯著右手說你體溫太高需要繼續冰敷。政策工具若不能精準對應區域差異，只會讓該冷卻的地方沒冷卻、該關注的地方被忽略。
話說回來，真正該被檢討的政策方向，恐怕不只是信用管制該不該鬆綁而已。李奕農在訪談中點出了一個更根本的問題：政府長年打房政策「著重於房子，卻放任土地的持有成本」。
對比2019年與2026年，全國房價平均大漲將近六成，但地價稅課稅基礎的「公告地價」全國平均卻僅微幅調升7.8％。在房價暴漲的台中市，公告地價甚至不增反減。超低的持有成本，讓大地主與建商得以毫無負擔地低價囤地。全國商業總會榮譽理事長賴正鎰說得直白：「蓋房子最大成本要素是土地，只有土地降價，房市才可能恢復交易與生機。」目前建築成本每年仍有2％到3％的漲幅，開發商每年3％的利潤都被土地成本吃掉，房價要降，談何容易？
趨勢預測：當統計神話被戳破，下一步怎麼走？
首先，央行接下來在對外溝通與決策基礎上，必須更嚴謹。李奕農強調，居住正義與健全房市是全民共識，但若拿時間點不對稱、統計基礎大相逕庭的指標來為信用管制背書，不僅難以說服市場，更可能導致施政方向產生偏差。可以預期，這份報告的爭議會持續在業界與學術圈發酵，央行未來在引用數據時恐怕得更小心翼翼。
其次，中南部房價的下跌趨勢短期內恐怕不會反轉。台中與高雄已跌了一成，在供給量仍大、投資客退場的情況下，價格修正壓力還在。反觀雙北因為剛性需求強勁，價格相對有撐，「北穩中南跌」的區域分化格局將更加鮮明。
最後，土地持有成本過低的結構性問題，終究會成為下一波政策討論的焦點。囤房稅2.0已經上路，但囤地問題始終沒有被真正處理。如果政府真的想解決高房價問題，與其拿拼裝的國際數據來嚇唬民眾，不如務實地面對土地政策這個源頭。
【編輯觀點】這份央行報告最令人擔憂的，不是統計方法有瑕疵，而是一個掌握貨幣政策與房市管制大權的機構，竟然選擇用「有利於自己立場」的方式呈現數據。作為專業金融機構，應該有足夠的判斷力知道不同國家的房價指數不能直接比較。這不禁讓人想問：央行是真的不懂統計，還是明知有問題卻選擇性呈現？如果是後者，那問題比數據失真還大。對一般民眾來說，與其被這些聳動的「世界第一」嚇到焦慮，不如回歸基本面——觀察自己關注的區域實際成交行情、了解當地供需狀況，才是最務實的做法。
【行動呼籲】下次再看到「台灣房價漲幅全球第一」這類標題時，請先問自己三個問題：這個數據的原始來源是什麼？統計方法跟我認知中的「房價漲跌」是一樣的嗎？這個比較的基準合理嗎？養成追問數據來源與統計方法的習慣，你才不會被看似專業的數字帶著走。買房是人生大事，別讓拼裝數據影響你的決策。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
央行報告說台灣房價漲幅全球第一，這是真的嗎？
這個結論存在嚴重的統計盲點。央行引用的國際清算銀行（BIS）數據根本沒有納入台灣，而是將國內的信義與國泰房價指數「拼裝」進國際表格中，且各國房價指數的統計方法完全不同，直接比較並不合理。
台中和高雄的房價真的跌了一成嗎？
根據樂居資料庫統計，自央行第七波信用管制實施以來，台中下跌約10％、高雄下跌約10.17％，確實已出現明顯跌幅，而雙北地區則相對持穩，呈現「北穩中南跌」的區域分化格局。
政府打房政策為什麼效果有限？
關鍵在於政策「重房輕地」。2019年至2026年間全國房價平均大漲近六成，但公告地價僅微幅調升7.8％，台中甚至不增反減。超低的土地持有成本讓建商與大地主得以低成本囤地，源頭問題未解，房價自然難跌。
央行信用管制會因此鬆綁嗎？
短期內機率不高。雖然數據爭議引發討論，但央行目前仍以穩定房市為由維持管制基調。不過隨著中南部房價明顯修正，市場要求差異化管制的聲音會愈來愈大，後續政策走向值得關注。
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