關鍵數字：全台核定卻未開工的都更案高達 313 件，雙北就佔了 245 件，比重超過 78%。同一時間，全台老屋逼近 554 萬宅。房子繼續老，都更卻卡到動不了——這不是矛盾，是正在發生的現實。
內政部最新數據出來之後，張惠山（群洋國際地產董事長，地產業都叫他「山哥」）的手機響個不停。地主劈頭就問：「台北都更是不是真的要等十幾年？」山哥的回覆向來直白——以現在台灣的都更速度，你家的老屋老化，絕對跑得比都更核定還快。
台北市截至 2026 年 6 月的數字，其實藏著兩層意義：421 件還在報核中排隊，140 件已經核定公布實施卻遲遲沒有動工。很多人看到「421」就慌了，以為自己得等上一輩子。
但山哥點出了一個市場上很少人細想的盲點：421 件排隊，不等於全部卡關。事實上，台北市近三年都更報核案件量已經是過去八年的 2.4 倍，平均每年有 140 件新案送進來。案件量暴增，審議人力卻沒有同步擴編，確實會慢，這是結構性問題。但真正該擔心的，是那 140 件「核了卻不動」——許可拿到了，房子卻拆不下去。
📊 數據總覽
先攤開這組數字，你就知道為什麼山哥說「時間才是最貴的成本」。
看到這裡你可能會問：核了為什麼不動？答案不是地主不配合，是帳算不過來。
成本失控，建商正在上演「棄嬰潮」
很多地主天真地以為「核定」等於拿到新房的門票。錯了。核定到開工之間，還有一條很長的路，而且這條路上處處是錢坑。
山哥給了一組很殘酷的對照：過去大台北營造成本每坪約 16 萬元，如今已經狂飆到每坪 35 萬到 40 萬元。法規認列的營建成本與市場行情之間的價差，每坪高達 5 萬元以上。對大型都更案來說，總成本差距動輒是「數億元」在跳的。一個都更案算完發現要倒貼幾億，你是建商，你蓋不蓋？
更可怕的是土方處理費。過去一立方公尺大約 500 到 1,000 元，現在部分地區已經飆到 3,000 元以上。成本從「可以估算」變成「完全不可預測」，營造廠現在接案的心理狀態是「接越多、虧越多」。全台已經有超過 300 件都更案因為土方無處可去而卡關。
在「房價有天花板、造價沒有天花板」的環境下，開發商不是不想做，是真的做不下去。雙北已經出現數十件核准後卻無利可圖的卡關案，市場上開始出現「都更棄嬰」——老屋拆了，建商跑了，工地停在那裡，居民不知道什麼時候才能回家。
一個真實案例：新北三重一處海砂屋都更案，建商因為成本暴增、資金壓力升高，進度直接停擺。居民每天看著拆到一半的房子，擔心自己是不是真的無家可歸。這不是個案，是正在蔓延的現象。
編輯觀點：從產業面來看，都更卡關已經不是單純的行政效率問題，而是「經濟模型崩壞」——造價漲幅完全脫離房價可承載的範圍。建商不是不蓋，是「一蓋就賠」，這不是誰的錯，是整個市場機制失靈。對一般地主來說，現在最該做的不是天天吵著要多分幾坪，而是務實地認清：「找得到人蓋」比「分得多」重要一百倍。如果連建商都跑光了，你分回再大的數字都是紙上富貴。這個趨勢在未來三年內只會更嚴重，不會緩解。
多等三年、五年、十年，代價是什麼？
山哥在市場第一線看到最多的，就是地主只會算「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算自己要付出什麼時間代價。
一個都更案從整合、審議到施工，最快大概要 6 年，多數落在 8 到 10 年，甚至更久。你多等 3 年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重，住起來痛苦的是你自己。你多等 5 年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了，你連人都找不到。你多等 10 年，對一個 70 歲的地主來說——這輩子還能不能住進新房，都是個問號。
說真的，「分回多少坪是算得出來的，但等多久是算不出來的。」算得出來的東西可以坐下來談，算不出來的時間成本，才是最可怕的風險。
山哥給都更地主的四個務實建議
第一，不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。很多人拿到合約只看坪數，卻不去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣。一個沒經驗、沒本錢的建商，就算給你再多坪數，最後蓋不出來有什麼用？
第二，不要只聽「快了快了」，要問「現在走到哪個程序」。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。你要盯的是實際進度，不是聽安慰話。
第三，不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。海砂屋、危老建築不是投資標的，是居住安全問題。如果審議機制繼續用防堵投資客的心態來處理所有案件，真正需要被優先處理的危險老屋只會繼續等下去。
第四，把時間成本算進去，再決定要不要簽。都更從整合到完工，動輒 6 到 10 年。如果你今年 65 歲，10 年後 75 歲，你確定自己等得起？如果等不起，也許換一條路——比如危老重建或合建——會更實際。
數據告訴我們什麼？
這組數據告訴我們三件事。第一，都更速度遠遠追不上房子老化速度——554 萬老屋對上 313 件核定未動工，這個比例懸殊到讓人絕望。第二，造價失控已經讓都更從「公共政策」變成「數學難題」——當蓋房子變成賠錢生意，市場機制不會因為你有居住正義就轉彎。第三，對地主來說，算得出來的坪數都可以談，算不出來的時間成本才最致命——如果你沒有把「等多久」放進決策考量，你很可能會成為下一個「都更棄嬰」的受害者。
政府該做的事是加速審議、穩定造價、解決土方去化問題。但你如果是地主，你不能等政府。你該做的是現在就拿起電話，問你的實施者：「我的案子現在到底走到哪裡了？你確定蓋得下去嗎？」
因為時間，從來不等人。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
都更核定後遲遲不開工，地主可以換建商嗎？
可以，但難度極高。更換實施者需要重新整合地主同意書、重新送審，等於整個程序從頭來過，時間成本可能再耗費 3 到 5 年。實務上多數地主選擇繼續等，因為換人未必更快。
台北市都更平均要等多久才會動工？
從整合、送件、審議到核定，再到實際開工，目前台北市平均需時 8 到 10 年。若案件進入爭議協調或涉及文資審查，時間可能拉長至 12 年以上。建議地主以「至少等 10 年」為心理準備。
營造成本一直漲，已經核定的都更案會因此破局嗎？
會，而且正在發生。當實際營造成本遠高於簽約時估算的成本，建商面臨「蓋了賠錢、不蓋違約」的兩難。雙北已出現數十件這類卡關案，甚至已有「拆了蓋不下去」的棄嬰案例。建議地主主動追蹤實施者的財務狀況，不要等到停工才反應。
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