儘管中央銀行宣示對房市態度仍偏審慎，卻在 2026 年第一季理監事會議中，意外地將第二戶購屋貸款成數上修至六成，這項看似微小的調整，究竟是為近期低迷的市場注入一劑強心針，抑或僅是象徵性的「精準微調」？此舉被視為房市政策轉向的訊號，同時央行也上修全年經濟成長率，並指出房市正邁入「軟著陸」初期，引發各界對後市的熱烈討論。
現象觀察：房市政策轉向與市場反應
首先，我們觀察到臺灣房市政策出現了微妙的轉向。自 2024 年 9 月實施第七波選擇性信用管制以來，銀行端對不動產貸款的控管明顯強化，這使得市場對房價持續上漲的預期逐漸降溫，進而導致交易量下滑、房價漲勢趨緩。在買氣轉弱與貸款條件收緊的雙重夾擊下，全台待售物件持續累積，市場流動性面臨考驗。然而，央行此次將自然人第二戶購屋貸款成數從五成提高到六成，無疑是釋出政策適度鬆綁的訊號，試圖回應民眾的換屋需求，並減輕部分自住族群的資金壓力。
根據央行最新統計，不動產貸款集中度已降至 35.96％，這顯示資金過度流向房市的情況確實有所改善。不過，央行仍強調，未來將持續進行專案金檢，並要求銀行維持貸款總量控管，整體信用政策依然偏向審慎，並未全面解禁。
原因剖析：為何此時鬆綁？
央行選擇在此時微調政策，背後有多重考量。一方面，房市長期低迷累積了可觀的賣壓，特別是換屋族群因限貸政策而動彈不得，其資金周轉壓力日益沉重。另一方面，儘管房價漲勢趨緩，但根據央行總裁楊金龍的說法，房價並未出現明顯下滑，因此「未到大舉鬆綁之時」。這也解釋了為何這次調整僅限於第二戶貸款成數，而非全面放寬。
再者，央行報告也揭示，未全面解禁的另一關鍵因素與「新青安房貸政策」有關。由於 2025 年以來，銀行對其他放款的成長高於不動產貸款，使得其他放款對總放款成長的貢獻率，從 2024 年 9 月的 63.56％ 走升至 2026 年 2 月底的 80.31％。相對地，不動產貸款成長貢獻率則從 36.44％ 降至 19.69％，顯示信用管制措施已見成效。然而，央行仍擔心若其他放款成長趨緩，不動產貸款集中度仍有反轉的可能，因此採取審慎態度，並持續透過多元指標觀察市場動向。
影響評估：誰將受惠？「三微效應」解析
這次第二戶貸款成數的調整，主要目的在於提升市場流動性，特別是針對有換屋需求的自住客群。信義代銷永續研展組協理童莉婷分析，此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，有助於消化現有賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期也將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。房市趨勢專家李同榮則提出「三微效應」觀點，他認為此次央行政策屬於「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。
李同榮指出：「此次央行限貸微幅鬆綁的政策顯示三大意涵，一宣示意味濃厚，實質效益有限；二、象徵性鬆綁，避免房市再升溫；三、選舉前的『擠牙膏式』政策調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。」
對於換屋族而言，貸款成數提高確實能略為增加購屋意願，但他們仍面臨兩大壓力：其一是 18 個月內須出售第一戶的限制；其二是銀行放貸態度仍偏保守。這讓許多換屋族被視為投資客，導致實際動能仍顯不足。李同榮強調，目前換屋市場的真正痛點在於 18 個月內必須出售第一戶的限制，若此條件未調整，市場流動性將難以恢復。因此，這次的鬆綁，更多是釋出政策可能逐步鬆動的訊號，而非全面性的市場刺激。
趨勢預測：房市未來走向與潛在挑戰
展望後市，臺灣經濟表現強勁，股市帶動的財富效應外溢，加上不動產具備抗通膨與保值特性，預期換屋族與高資產族群可望逐步回流市場。特別是具備地段與產品優勢的預售案，將成為資金配置的重要標的，為房市長期發展提供穩定支撐。然而，市場仍面臨諸多挑戰。例如，近期美伊衝突推升通膨，建材成本恐再被墊高，這將對房價形成一定支撐，但專家普遍認為房價不會全面大幅上漲。
央行總裁楊金龍曾指出：「唯有價格適度修正，房市才有機會達成『軟著陸』。」
這句話點出了房市未來發展的關鍵。在餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。因此，未來房市若要真正回溫，關鍵可能在於兩大方向：一是政府進一步放寬換屋貸款限制，特別是針對 18 個月內出售首戶的規定；二是建商適度讓利，以促進交易。整體而言，房市將呈現「量縮盤整」的態勢，買氣與銷售速度同步放緩，市場將在政策微調與經濟基本面的拉扯中，逐步尋找新的平衡點。
