台北市核心區一間三十坪老公寓，總價兩千五百萬，月租金四萬塊。對一個年可支配所得一百四十萬的中等收入家庭來說，搭配新青安房貸或租金補貼，日子還勉強過得去。
但如果這間公寓完成都更，變成權狀三十坪的電梯大樓，以單坪兩百萬計算，總價直接跳上六千萬。租金呢？一個月十二萬到十五萬跑不掉。同樣一間房，原本還能「勉強待著」，改建後變成「連租都租不起」。
這是景文科技大學財務金融系副教授章定煊點出的現實矛盾。當政府與社會大眾普遍認為「台北市沒土地了，所以要靠都更、危老來增加供給、抑制房價」，他直接用數字戳破這個邏輯漏洞。
當平價居住機會消失，誰被擠出台北？
章定煊提出的核心論點很直接：都更危老確實會釋出新供給，但釋出的不是給一般家庭的平價住宅，而是高單價、高租金的新成屋。那些原本存在於核心區的老公寓、老大樓，正是中等收入家庭還能留在台北市的「平價居住機會」。一旦這些老屋大規模拆除重建，這些機會就跟著消失。
他假設的案例很具體：兩間三十坪老公寓，都更後變成三間三十坪電梯大樓。數字很清楚——總價從兩千五百萬翻倍到六千萬，租金從四萬跳到十二到十五萬。年可支配所得一百四十萬的家庭，面對這種漲幅，不是「要不要買」的問題，而是「連租都租不起」。
這種現象在都市發展理論裡有個專有名詞：「仕紳化」（Gentrification），更在地化的說法叫做「天龍純血化」。白話文就是：天龍血脈不夠純的人，不是被迫離開台北，就是在台北過著非常窘迫的日子。
仕紳化不是副作用，是開發模式的結構性條件
章定煊進一步引用一篇韓國首爾的期刊論文，篇名翻譯為《發展型國家、投機性都市化，以及首爾仕紳化過程中的迫遷政治》。作者分析首爾都市再開發的當代歷史後指出，韓國自一九八○年代以來的「新建型仕紳化」，並非從西方輸入的外來現象，而是內生於韓國高度投機性的都市開發制度。
論文中提到一個關鍵概念：「租金差距」（rent gap）——也就是開發前土地的實際收益，與重新開發後潛在收益之間的差距。土地所有權人、建設公司、地方政府形成利益聯盟，透過縮小這個差距來實現不動產交換價值的提升。
更殘酷的結論在後面：論文作者指出，較貧窮的自住屋主以及租屋者被迫搬離，是這種投機性資本累積得以成功的重要條件之一。換句話說，原居民的搬遷不是都更「偶然」發生的副作用，而是在這套開發模式裡「具有結構性作用」——它本來就是機制的一部分。
編輯觀點：章定煊教授點出了一個台灣社會不願直視的問題：我們一邊抱怨房價太高，一邊卻把「都更」當成萬靈丹。但從數字來看，都更不是解方，反而可能是加速階級篩選的推手。說到底，問題不在「該不該都更」，而在「都更之後，那些被拆掉的老房子裡原本住的人，要去哪裡？」如果政府繼續用「增加供給」四個字打發所有人，卻沒有配套的社會住宅或租金管制，那台北市的「天龍純血化」只會愈來愈徹底。這不是都市更新，這是都市清洗。
政府是裝糊塗還是真無知？
章定煊的措辭很重。他直言，仕紳化效應在國外已經有大量案例，「只要學過一點都市發展的應該都知道」。他質疑政府多年來不斷洗腦鼓吹都更危老是高房價解方，「是在裝糊塗呢還是真無知？」
這不是反對都更。章定煊特別強調，為了都市安全與發展，都更危老不是不該做——但它絕對不是高房價的解方，反而會更加壓迫中等收入以下家庭的生存空間。
從現實面來看，台北市核心區的老公寓，某種程度上扮演了「隱形社會住宅」的角色。它們屋齡高、沒有電梯、管線老舊，但正因為條件不夠好，價格才相對「可負擔」。一旦這些老屋被重建為嶄新電梯大樓，價格直接跳升到另一個檔次，原本住在這裡的租屋族或中產家庭，就只能往更外圍移動。
話說回來，都更推動者常說「老房子有安全疑慮」「都市景觀需要更新」，這些論述都沒有錯。但問題在於：當我們用「安全」和「美觀」包裝都更政策時，是否刻意忽略了它對居住權益的衝擊？
首爾的啟示：投機性開發不是台灣獨有
章定煊引用韓國首爾的研究，其實暗示了一個更深的結構性問題。台灣的都市更新模式，跟韓國有著驚人的相似性——都是高度投機導向，都是利益聯盟主導，都是原居民被迫遷出作為成功條件。
這篇論文的核心論點值得反覆咀嚼：仕紳化在首爾不是「進口」的，是「內生」的。意思是，這種開發模式不是西方資本主義強加給韓國的，而是韓國社會自身長出來的制度。回到台灣，我們自己的都更條例、容積獎勵、權利變換機制，哪一個不是本地政治經濟結構下的產物？
有趣的是，每次討論都更，輿論總是把焦點放在「釘子戶」和「同意戶」的對立，好像都更卡關只是因為少數人不肯搬。但從仕紳化的視角來看，真正的問題不是「有人不想搬」，而是「搬走之後他們能去哪裡」。
如果台北市的都更最終導致的是中產與弱勢族群持續外移，那這座城市的多元性與生命力，會不會也跟著被「都更」掉了？
沒有配套的都更，只是一場階級搬遷計畫
章定煊在受訪時拋出一個關鍵提問：政府的配套到底在哪裡？
這不是一個新問題。多年來，民間團體與學者不斷呼籲，都更必須搭配足夠的社會住宅、租金補貼、中繼住宅等配套措施。但現實是，台北市的社會住宅供給量遠遠追不上都更拆除的既有住宅數量。當老屋被拆了，新屋又貴到租不起，原本住在這裡的人只能自求生路。
從另一個角度來看，都更受益者其實非常集中：土地所有權人拿到新房、建設公司賺到利潤、地方政府收到更多稅收和城市更新的政績。但成本呢？被排除在外的前居民、被墊高的周邊租金、被改變的社區結構——這些成本由誰承擔？
說真的，我們不需要反對都更。但我們需要認清一個事實：沒有社會配套的都更，本質上就是一場階級搬遷計畫。它不會解決高房價，它會解決「買不起的人繼續住在台北」這個問題——把他們解決掉。
行動呼籲：下次聽到「都更打房」，請先問三個問題
下次當你看到建商廣告或政府新聞稿強調「都更增加供給、有助平抑房價」時，請先問自己三個問題：
- 這些新增的供給，是什麼價位的房子？是給誰住的？
- 原本住在這裡的人，他們搬去哪裡？租金補貼夠不夠？
- 如果都更後的房價漲了三倍，周邊的租金會不會跟著失控？
這些問題沒有標準答案，但每個問題都指向同一個核心：我們要的都更，到底是「更新城市」，還是「更新居民」？
都市更新不該只是把舊房子變成新房子。它應該是一個城市重新思考「誰有資格住在這裡」的過程。而這個過程，不該由市場機制單獨決定。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
都更真的會讓房價下跌嗎？
從實際案例來看，都更後的新成屋單價與租金幾乎都會大幅上漲，而非下跌。學者指出，都更釋出的供給屬於高單價產品，對一般家庭來說反而減少了平價居住機會，不太可能產生抑制房價的效果。
什麼是「仕紳化」或「天龍純血化」？
仕紳化是指老舊社區因中產或富裕居民遷入、資本投資增加，導致房價租金飆升，原有低收入居民被迫搬離的過程。在台北的脈絡下，學者稱之為「天龍純血化」，意指經濟能力不足的家庭逐漸被擠出核心城區。
政府推動都更時應該有什麼配套？
學者與民間團體普遍認為，都更必須搭配充足的社會住宅、中繼住宅、租金補貼等政策，確保原居民有合理的安置選項。若缺乏配套，都更將變成排擠弱勢的階級篩選工具。
韓國首爾的都更經驗跟台灣有什麼關聯？
根據學者引用的研究，首爾的仕紳化不是外來現象，而是內生於當地高度投機性的開發制度，這與台灣的都市發展模式有高度相似性。兩者都呈現利益聯盟主導、原居民被迫遷出的結構性問題。
普通民眾該如何面對都更帶來的居住壓力？
建議民眾密切關注自身權益，了解都更程序中的權利變換與補償機制，同時積極參與公聽會與社區討論。若涉及租屋或購屋決策，建議諮詢專業的地政士或律師，並審慎評估財務負擔能力。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
