事件總覽：內政部最新公布的2025年下半年低度用電住宅統計顯示，全台空屋率最低的十大行政區全數集中在雙北，蘆洲以3.85%的超低空屋率拿下全台第一。但令人玩味的是，這個自住需求強勁的區域，近兩年交易量竟大幅萎縮超過三成，成為榜單中減幅最大的行政區。
📅 2025年下半年：空屋率統計出爐 雙北囊括全台前十
內政部這份低度用電住宅統計，向來被視為觀察空屋狀況的關鍵指標。最新出爐的數字讓市場跌破眼鏡——全國空屋率最低的前十個行政區，竟然全部落在台北市與新北市，沒有一個外縣市擠進榜單。新北市一舉拿下七個席次，台北市占三個，說明了雙北生活圈的住宅使用效率確實與其他地區拉開明顯差距。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析得很直白：這些區域的就業機會、交通建設和生活機能相對完整，自住與租屋需求雙雙穩定，加上新增供給有限，住宅自然不容易被閒置。說真的，這套邏輯在蘆洲身上看得最清楚。
📅 蘆洲區空屋率3.85%全台最低 房價年跌僅0.3%
蘆洲這個行政區，早年是台北市的衛星城鎮，開發時間早、商圈成熟到幾乎沒有多餘土地。捷運中和新蘆線通車後，這裡與台北市的連結更為緊密，再加上房價相對市區親民，吸引了大量在台北市就業的通勤族移入。陳金萍指出，蘆洲的人口密度高，剛性居住需求強勁，住宅閒置狀況自然少。
數字會說話。蘆洲近一年的平均房價落在每坪47.4萬元，年減幅只有0.3%，幾乎是「持平」的水準。在這一波房市修正中，房價能撐住就是一種抗跌的表現。不過，話說回來，低空屋率並沒有替蘆洲換來熱絡的交易量——近兩年交易量減幅高達30.5%，是十大榜單中衰退最慘烈的一區。
📅 泰山、南港價量相對抗跌 內科與信義計劃區撐住北市
對比之下，泰山的表現就穩健許多。同樣在新北，泰山近兩年交易量只萎縮了8.5%，是十區中減幅最小的地方，平均單價也只下修1.4%。陳金萍說明，泰山受惠於房價相對親民、鄰近新莊副都心及機場捷運，加上十八甲重劃區發展多年，仍能承接本地人口以及雙北首購與通勤需求，價量表現自然比其他區域穩定。
有趣的是，台北市入榜的三個行政區——內湖、信義、南港，空屋率落在4.5%到5.19%之間，各自擁有重磅級的產業聚落。內湖科技園區、信義計劃區、南港軟體園區與經貿園區，分別吸引了科技、金融、商業貿易等產業的就業人口與企業總部群聚。其中南港最值得關注，交易量僅減少11.8%，平均單價持平在每坪77.6萬元，在三區中價量表現最具韌性。
編輯觀點：從這份榜單可以看出一個殘酷的現實——「低空屋率」和「交易量穩健」已經是兩條平行線。過去市場認為，只要自住需求強勁，房市就能抵擋政策衝擊，但這次的數據告訴我們，信用管制與資金緊縮的力道已經大到覆蓋基本面的支撐。蘆洲就是最鮮明的例子：需求還在，但買方不是不想買，而是貸款貸不出來、或不敢在政策高壓期進場。如果央行持續緊縮，這些低空屋率區域的價格抗跌神話，恐怕也撐不了太久。對購屋族來說，現在與其看空屋率，不如先確認自己的貸款成數到底過不過得了關。
📅 信用管制重擊買氣 十大低空屋率區交易量全數下滑
永慶的統計揭露了一個關鍵訊號：這十個低空屋率行政區，交易量全數下滑。板橋、新莊、中和雖然仍有逾千戶的交易規模，但年減幅度依然明顯。陳金萍分析，這三個行政區位於新北第一環，緊鄰台北市，捷運路網密集，長期以來是中南部北上就業人口的首選落腳處。居住需求確實有撐，但在央行信用管制與房貸緊縮的雙重壓力下，連這些「房市體質最好」的區域都難以倖免。
台北市不動產仲介經紀業公會理事長蘇金城的觀察則多了一點政治嗅覺。他認為，台北市憑藉首都機能、產業聚集、成熟商圈和土地稀缺等優勢，仍然是全台最具資產保值能力的住宅市場。近期部分股市獲利的投資人已經開始居高思危，將資金轉入房市。他更預期，隨著下半年進入年底選舉熱戰期，政策利空有機會趨緩，甚至期待第二屋購置禁令能出現解禁的利多。
📅 市場盤整階段的啟示：自住需求 ≠ 交易保證
從更宏觀的角度來看，這份榜單給了我們一個重要的教訓。陳金萍在報告最後總結得很到位：現階段房市買氣仍由信用管制與資金環境主導，即使自住需求旺盛的成熟行政區，交易量也難免收縮。不過，房價的表現倒是透露出一些端倪——十區中僅六區小幅回檔、三區微漲、一區持平。低空屋率行政區因為人口密度高、生活機能成熟，房價表現確實相對抗跌，在市場盤整階段，比單純依賴建設題材或投資需求的區域更具支撐力。
但我想反問一句：對真正想買房自住的人來說，「相對抗跌」就夠了嗎？如果你的目標是蘆洲，看到交易量暴跌三成，你敢不敢在這個時間點進場？還是你會覺得，既然大家都在觀望，那再等一等也無妨？
至今影響與未來展望
把時間軸拉長來看，這份2025年下半年的空屋率統計，其實是雙北房市多年發展的縮影。蘆洲、泰山、南港這些行政區，靠著成熟的機能和穩定的居住需求，長期維持極低的住宅閒置率。但2024年以來的信用管制政策，已經改變了市場遊戲規則。過去「自住需求強勁等於交易量穩定」的公式，在資金緊縮的環境下已經被改寫。
展望未來，有兩個趨勢值得追蹤。第一，如果央行信用管制持續收緊，低空屋率區域的價格抗跌優勢是否會逐漸失靈？第二，蘇金城提到的「選舉利多」是否真能兌現？如果第二屋禁令真的鬆綁，這些區域的成交量或許有機會觸底反彈。但從另一個角度來看，即使政策面出現轉圜，銀行放款意願與房貸利率的變化，才是真正決定買氣能否回溫的關鍵變數。對購屋族來說，與其賭政策轉向，不如務實評估自己的財務體質——畢竟在資金緊縮的年代，能拿到夠好的貸款條件，比看對區域更重要。
📌 行動呼籲：如果你正在考慮在這十個低空屋率行政區購屋，請先做三件事：第一，向至少三家銀行確認你的房貸初步核貸成數與利率；第二，查閱該區域近一年的實價登錄走勢，不要只看「平均單價」，要細看不同社區、不同屋齡的成交差異；第三，把「空屋率」當作長期持有的安心指標，而非短期進場的買賣訊號。自住可以看基本面，但投資得先算清楚政策風險。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
空屋率最低的行政區為什麼交易量反而大跌？
因為央行信用管制與房貸緊縮政策的影響，已經大過區域基本面的支撐力道。即使自住需求強勁，買方在貸款受限的環境下仍傾向觀望，導致交易量明顯萎縮。
低空屋率區域的房價真的比較抗跌嗎？
從這次統計來看，確實如此。十大低空屋率行政區中，僅六區小幅回檔、三區微漲、一區持平，整體房價表現優於許多依賴建設題材的區域。但在資金緊縮的環境下，「抗跌」不等於「不跌」。
現在適合在蘆洲或泰山買房嗎？
自住需求可以考慮，因為這些區域生活機能成熟、空屋率極低，長期持有風險相對較低。但建議先確認自身貸款條件，並做好「短期內價格可能持續盤整」的心理準備。
內湖、信義、南港的空屋率為什麼比新北部分區域還高？
這三區雖然有產業聚落支撐，但房價較高，部分高總價住宅的持有者可能不急於出租或出售，導致空屋率略高於新北的衛星城鎮。不過4.5%到5.19%的空屋率仍屬於極低水準。
下半年選舉真的會讓房市政策鬆綁嗎？
這是市場部分人士的預期，但尚未獲得官方證實。建議購屋族不要將決策建立在政策轉向的假設上，應以當前的貸款條件與自身財務能力作為主要評估依據。
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