房市趨勢專家李同榮近期提出，臺灣房市正逐步脫離過去的整體漲跌循環，邁入一個「K型分化」的新時代。他觀察到，在全球經濟結構轉變與社會M型化趨勢下，臺灣房市將呈現城市、產業、人口、產品及市場的全面分化，未來交易量可能逐漸下降，但房價卻持續上揚，形成「量縮價分化」的特殊局面。
房市「K型分化」趨勢浮現
李同榮指出，臺灣房市已進入明顯的「K型分化」階段，這意味著房價不再同步上漲或修正，而是分化為兩條截然不同的發展曲線。所謂K型分化，其上升端代表的是具備強勁經濟動能的城市與區域，例如以科技產業為核心的聚落、持續吸引人口移入的都會區，以及交通與產業資源高度集中的黃金地段。這些區域因工作機會豐沛、薪資水準較高，加上穩定的人口流入，使得住宅需求長期保持強勁，房價自然獲得長期支撐。
相反地，K型分化的下降端則指向那些人口外流、產業衰退或交通條件相對薄弱的區域。這些都會或地區缺乏新的產業投資與就業機會，人口結構逐漸老化，導致住宅需求日益減弱，房價也容易陷入停滯甚至修正。李同榮預警，未來各都會房市將逐漸形成「強者恆強、弱者恆弱」的結構，房價差距將日益擴大。
觀察臺灣的產業佈局，目前已形成一條由北到南的科技產業走廊，包括臺北4+1創新產業核心、新北環狀科技走廊、桃園亞洲矽谷計畫、新竹竹科產業園區、臺中中科精密智慧科技廊帶、臺南南科產業園區，以及高雄S科技廊帶核心。這條產業動脈不僅帶動高薪就業人口與技術人才的匯聚，也吸引了大量資金流入，成為支撐房市K型上升端的關鍵力量。
M型社會與家戶數變革的影響
李同榮同時提及，全球經濟正經歷結構性轉變，形成「K型經濟」，導致部分產業高速成長，而另一些則長期停滯。社會結構也呈現「M型化」趨勢，中產階級日益萎縮，貧富差距持續擴大。在房市中，這也反映為富者有能力購買高價產品，而一般民眾只能選擇低價小宅，甚至轉向租賃市場，形成M型的需求分化。他預期，在未來限貸令若有鬆綁後，高價與低價產品的需求分化將更為明顯。
此外，臺灣人口結構的改變也對房市產生深遠影響。儘管臺灣已正式進入人口負成長時代，但李同榮強調，影響房市需求的關鍵並非人口總數，而是「家戶數」。近年來，越來越多青年選擇離家獨立，使得家戶數仍可能持續增加一段時間。因此，未來房市可能出現「人口減少，但住宅需求仍上升」的特殊現象，這將是影響房市長期需求的另一個重要分化因素。
勞動人口結構的變化亦是不可忽視的面向。臺灣的勞動人口已在2015年前後達到高峰，嬰兒潮世代陸續屆齡退休，勞動力人口逐年快速下降。這導致房市需求結構逐步改變，年長者可能需要考慮「以房養老」或「以房養病」的需求，而年輕人則面臨購屋門檻日益提高的困境。這些因素共同作用下，交易市場可能受到衝擊，但租賃市場的需求預計將大幅崛起。
交易量縮、房價上揚的結構性變因
從長期趨勢來看，李同榮分析，臺灣房市未來可能出現「交易量逐漸下降，但房價卻持續上揚」的特殊現象。造成這種「量縮價揚」現象的原因主要有三項：
- 人口結構改變： 隨著人口負成長，購屋的剛性需求將逐漸減少。
- 政策調控與金融管制： 相關政策與金融限制使得換屋與投資需求趨於保守。
- 土地供給有限： 核心城市的土地供給仍然緊張，造成住宅供給不足。
這些結構性因素綜合作用下，房市可能呈現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的趨勢，最終形成一種「量縮價分化」的市場新結構。這也再次印證了在K型經濟與M型社會的背景下，房市大分化時代已經來臨，房市將走向一個「強弱分化精準市場」。
未來房市的「強弱分化精準市場」
面對房市的「K型分化」與「M型社會」雙重影響，未來房市的發展將不再是單純的漲跌問題，而是更複雜的區域性與產品差異化。李同榮強調，現在最重要的問題已不再是「房價會不會漲」，而是要更精準地識別哪些區域具備強勁的成長潛力，哪些區域則可能面臨停滯或修正的挑戰。這種「強弱分化精準市場」的形成，將考驗購屋者與投資者對市場趨勢的判斷能力。
