中央銀行於 2026 年第1季理監事會議意外宣布，將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限由五成調高至六成，此舉被視為房市政策適度鬆綁的關鍵訊號。在央行預期房市將「軟著陸」之際，這項調整能否有效提振市場信心，並緩解換屋族的資金壓力，成為各界關注焦點。
現象觀察：房市緊縮下的政策微光
自 2024 年 9 月實施第七波選擇性信用管制以來，臺灣房市經歷了一段緊縮期。銀行對於不動產貸款的控管趨嚴，使得市場對房價持續上漲的預期逐漸降溫，交易量明顯下滑，房價漲勢也隨之趨緩。在買氣轉弱與貸款條件收緊的雙重影響下，全台待售物件持續累積，市場流動性面臨考驗。不過，央行本次會議上修全年經濟成長率至 7.28％，並指出房市正邁入「軟著陸」初期，同時決定放寬第二戶購屋貸款成數，無疑為沉寂已久的市場注入一線希望，特別是對於長期承受資金壓力的換屋族而言，這項調整有助於降低購屋門檻。
信義代銷永續研展組協理童莉婷指出：「此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。」
原因剖析：為何此刻放寬管制？
央行選擇在此時點微調房市政策，背後有多重考量。首先，從金融穩定角度來看，不動產貸款集中度已降至 35.96％，顯示過去資金過度流向房市的情況已有改善，這為政策調整提供了部分空間。其次，此舉被視為回應民眾的實質換屋需求，許多自住型換屋族群因嚴格的限貸措施而面臨資金壓力，甚至被誤認為投資客，導致交易動能受阻。央行總裁楊金龍雖然強調房市管制「未到大舉鬆綁之時」，但這次調整仍帶有明確的宣示意味，暗示政策可能逐步朝向更具彈性的方向發展。然而，央行也同時指出，未全面解禁的理由除了房價未明顯下滑外，也與新青安房貸政策的實施有關，顯示政府在穩定房市與避免過熱之間，仍採取審慎平衡的策略。
影響評估：換屋族與整體市場的「三微效應」
針對央行此次的「精準微調」，房市趨勢專家李同榮提出了「三微效應」的觀點，預期市場將呈現溫和反應：
- 首購信心微升： 政策風向鬆動，雖不至於讓首購族立即大幅進場，但市場信心將有小幅回升。
- 換屋意願微增： 換屋族是過去限貸政策中受傷最重的族群，貸款成數提高至六成，確實能提升部分換屋意願。然而，李同榮也點出兩大壓力，包括必須在 18 個月內出售第一戶的限制，以及銀行放貸態度仍偏保守，這些因素將使實際動能仍顯不足。
- 交易量微溫： 政策微調對市場具有一定的心理效果，但對整體交易量的影響仍屬有限，特別是換屋市場最大的瓶頸仍是「限期出售首戶」的規定。
有趣的是，金聯為響應此次政策，甚至表態其平價宅的貸款自備款可以僅兩成，不足的兩成可分五年六十期無息貸款，這對部分購屋族群而言，確實能有效降低自備款壓力。
趨勢預測：房市走向「軟著陸」的挑戰與契機
展望後市，臺灣經濟表現強勁，加上股市帶來的財富效應外溢，以及不動產本身具備抗通膨與保值特性，預期換屋族與高資產族群有望逐步回流市場。尤其具備地段與產品優勢的預售案，將成為資金配置的重要標的，為房市長期發展提供穩定支撐。然而，市場仍面臨挑戰，例如部分地區銀行鑑價趨嚴，可能導致買方出現數百萬元的資金缺口，形成「有行無市」的困局。房仲全聯會理事長王瑞祺便建議，央行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，以更貼近市場實際需求。景文科技大學財務金融系副教授章定煊則認為，雖然 2023 年第四季房市交易量探底，但現在已過了「最悲觀」時期，預估 2026 年第二季房地產交易量可望微回溫一至兩成。整體而言，房市若要真正回溫，除了政策進一步放寬換屋限制外，建商適度讓利以促進交易，亦是達成「軟著陸」的關鍵。
